黑石、KKR套现、赎回与挤兑,私募房产基金的大麻烦

2023-01-31 09:10:42 | 来源:新闻网
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  这不单单(dan)是黑石(shi)所面对的困扰。据(ju)悉,包(bao)罗KKR、喜达屋等投资巨(ju)子,也(ye)都(dou)面对激增的投资者赎回要求。  不雅点网 “全球金融危(wei)机以来最具挑战性(xing)的。”在近期(qi)财报德律风(feng)会议上,黑石掌(zhang)门(men)人苏世平易近如斯形容客岁的市场情况。  近期,黑石团体发布2022年四时度(du)陈述(shu),黑石四(si)时度的资(zi)产治理范围到达9746.7亿美元,高于(yu)上一季度的9510亿美元(yuan)。  但(dan)就如苏世平易近所言,在曩昔两(liang)个月,黑石面对着罕有的危机,其美国贸易地产标杆基金--黑石(shi)BREIT堕入“投资者抢赎”和被(bei)迫“限赎(shu)”泥潭,而今挤兑危机仿佛(fo)仍在继续。  财报德律风会上,黑石治理层证实,其面(mian)向养老基金和年夜学捐赠基金等年夜(ye)型机构投资者的第二支房地产基(ji)金Blackstone Property Partners(简称BPP)正面对跨越50亿美元的客户赎回要求,相当于该基金730亿美元资产净(jing)值的7%。  而这(zhe)不单单是黑石所面对(dui)的困扰。据悉,包罗KKR、喜达屋等(deng)投(tou)资巨子,也都(dou)面对激增的投资者赎回要求。贝莱德、M&G团(tuan)体、施罗德、世邦(bang)魏理仕投资治理等公司的基金(jin)司理们也暗示,他们也都采纳了限(xian)赎办法。  黑(hei)石套现  站在风口浪尖的黑石,正着手(shou)出售旗下资产,以应对“赎回潮”危(wei)机。  概念新媒体得悉,在比来一周以内,黑石在接连出售伦敦等地资(zi)产。1月(yue)24日动静,黑石正在商谈将其在印度最年夜房地产投资信任公司Embassy Office Parks中的一半股分出(chu)售给私募股权公司贝恩本钱,买卖价值(zhi)高达4.8亿美元。  1月25日动静,黑石团体确认以2.4亿欧元的价钱出售位于巴塞罗那的一栋建筑。  1月29日再(zai)传来动静(jing),黑石团体完成出售位于伦敦塔桥四周的地标综合体--圣凯瑟(se)琳船埠,郭(guo)令明(ming)旗下的新加坡房地产商城市成长(chang)接办,收购(gou)总价约4亿英镑(约合34亿元人平易近币)。  这(zhe)或是“赎回潮”下的应对(dui)之策。  在1月26日的财报德律风会上,黑石治理层暗示,BPP正(zheng)面对跨越50亿美(mei)元的客户赎回要(yao)求,相当于该基金730亿美元资产净值的7%。这一赎回提现要求还没有被核准,由于知足赎(shu)回条目的条件是BPP必需有新(xin)资金注入。  在客岁11月和12月,黑石曾遭受总计约68亿美元的(de)“投资者抢赎”风浪(lang),这激发黑石股价年夜幅(fu)下挫,而(er)且因为基金赎回要求跨越划定限额,黑石BREIT对投资(zi)者赎(shu)回加以限制。  在很是期间(jian),黑石乃至动用自有资金去托底LP的收益率。2023年1月3日,黑石公布了一项重磅买卖:黑石BREIT取得了来自加(jia)州年(nian)夜学首席投资官办公室UC Investments的40亿美元(yuan)计(ji)谋投资。  在这笔投资中,黑(hei)石罕有(you)担保收益。概念新媒体得悉,UC Investments的40亿美元投资(zi)并非直接注入BREIT,而是设置合伙企业作为(wei)中心(xin)层,黑石团体也注资10亿美元,情势是(shi)黑石团体(ti)本身持有的BREIT股票。  设置中心层的目标,是为了进行布局化的放置。在(zai)这(zhe)笔买卖中,合伙(huo)企业将为UC Investments设置11.25%的包管最低年化(hua)净回报率,假如现实回报率(lv)低于这一方针数(shu)字,那末将由黑石的10亿美元注资(zi)进行(xing)抵偿。  作为互换,UC Investments接管了长达6年的锁按期,也就是直到2028年1月1日(ri)之前都没法(fa)赎回投资。另外,若是现实(shi)回(hui)报率跨越了(le)11.25%,逾额收(shou)益的前5%也归黑石。  1月18日,黑石团(tuan)体再公布,完玉成球二级市场策略基金 Blackstone Strategic Partners IX(“SP IX”)和由(you)GP主导(dao)的接续型基金Strategic Partners GP Solutions(“SP GPS”)的关账,共249亿美元(yuan)(1696亿人平易近币)。  这是黑石迎来的“实(shi)时雨”。  地产(chan)基金的麻烦  对黑石“赎回潮”的阐(chan)发良多。  由于投资者赎回的缘由并不是是事迹问题(ti),反却是在市场行情欠安的客岁,BREIT 的投资事(shi)迹远超一些二(er)级市场的 REIT 产物。  一种阐发是(shi),部(bu)门BREIT投资者认为黑石的基金估值其实不能正确反应资产价钱。2022年BREIT标识表记标帜的净回报率高达(da)8.4%,但由于(yu)2022年活动性收紧的宏(hong)不雅情况对(dui)美国房地产市场造成庞大(da)冲击,公然买卖的道琼斯美国精选(xuan)REIT总回报指(zhi)数(DWRTFT)同(tong)期下跌跨越(yue)20%。这类庞大的收益差距,促使投资者获利告终。  12月初,苏世平易近曾回应黑石BREIT遭受赎回危(wei)机,他暗(an)示,人们对该基金的耽忧“有点使人猜疑”:“(我们)正处(chu)于一个周期,散户投资者不太偏向于投资……人们会感应惧(ju)怕。这是完全(quan)正常的,没必要担忧。对此事我(wo)想说(shuo),这只是(shi)人们撤出资金的一个暂停(ting)--一个预期中的暂(zan)停。在某(mou)种水平上,BREIT是我们最好的作品之(zhi)一。”  他称“BREIT面对赎回意味着产物呈现问题”的说法(fa)是毛病的,这并非一(yi)只具有逐日活动性的配合基金,其持(chi)有的资产是房产。  “(BREIT)营业是成立在事(shi)迹根本上,而不(bu)是资(zi)金流的根本上(shang),而且,我们的事迹很是(shi)不变。投资组(zu)合集中于租赁住房和(he)物流,且依靠持久固定利率债务布局,是以具有弹性。”  他流露,BREIT收到的浩繁赎回(hui)要求中,有相(xiang)当一部门来自亚洲。而(er)亚洲的投资者(zhe)常常更多地经由过程融资来扩大头寸,但本年早(zao)些时辰市场恶化,这些(xie)投资者需要筹集现金知足追(zhui)加包管金的要求(qiu),是以选(xuan)择了赎(shu)回基(ji)金份额。  很少有人能躲过这场(chang)风浪(lang)。  统一阶段,专注于房地(di)产的(de)投(tou)资公司喜(xi)达屋本(ben)钱旗下范围达(da)146亿美元的房地(di)产投(tou)资信任基金(SREIT),也通知投资者限制资金(jin)赎回范围。这只基金产物,在2022年年头(tou)至10月的涨幅到达10.2%。  2022年10月,其收到相当于总资产净值 2.2% 的回购要求,当月,他们逾额知足了所有投资者的赎回要求(qiu);2022年11月,又收(shou)到相当于(yu)总资产(chan)净值3.2% 的(de)回(hui)购要求,此次赎回(hui)要求仅兑现了63%;2022年12月,又再收到 4.2%的回(hui)购要求,终究赎回(hui)要求只能被知(zhi)足 20%。  近期,美国另类投资(zi)巨子KKR也被曝(pu)出,其面向小我投资者的房(fang)地产基金产物 KKR Real Estate Select Trust(“KREST”),也最先限制投(tou)资者的赎回要求。KREST 2022年全年的净总回报率为8.32%,成立以(yi)来至2022年12月31日实(shi)现的年化净分派率为(wei)5.13%。  2023年开年(nian)这只基金就已到达了本来设定的基(ji)金赎回上限--持有约(yue)8.1%份(fen)额的散户投资者试图在本年开年(nian)赎回资金,远超越该基金季度赎回5%的上限。  而在(zai)更早(zao)之前,施罗德已将一(yi)个到期的房地产(chan)基金的未偿赎回要(yao)求推延到2023年7月3日或之前;Columbia Threadneedle将一个房地产(chan)基金(jin)的付出打算从天天付出,改成(cheng)每个月付出;贝莱德(de)也对房地产基金的赎回实行新的限制。  投资避险情感  房地产基金仿佛面对着(zhe)配合的麻烦。  在赎回潮背后,投资(zi)者可能在规避风(feng)险。  有句话是“十次危机,九次地产”。不管对发财国度仍是成长中国度来讲,房地产既可所以繁华(hua)之因,也能够是危机之源。BREIT等地产基金的高回报率,也离不开美国地产的火热(re)行情。  苏世(shi)平易近曾直言,BREIT的高回报率,归功于(yu)其(qi)在(zai)美国南(nan)部和西部的(de)仓库和公寓楼的组合投资(zi),它们遭到强劲的生齿增加和短时间租(zu)赁(lin)的撑(cheng)持。在SREIT的投(tou)资组合中,资产(chan)重头一样也是公寓楼和仓库。  在顺周期内,黑石的并购、房地产等营业(ye)都受益于杠杆,但进入加息周(zhou)期,首当其冲的风险(xian)即是延续的高利(li)率对投融资(zi)两头的挑战。假如(ru)利率走势更高(gao)更长,投资(zi)端获得逾额收(shou)益和退出的难度将年夜(ye)年夜晋升,融资端也会晤临融资坚苦乃至赎(shu)回的风险。  即使(shi)BREIT 投资表示亮眼,但年夜情况的影响和投资(zi)人的非理性仍客不雅(ya)存在。  “此刻大师的避险情感是比力重的。客岁全(quan)球的经济整体欠(qian)安,这类情况下有必然治理范围的(de)基金遍及营利(li)性也不是太好,各类基金跑赢年夜市能(neng)力不足,而且很(hen)多是吃(chi)亏的状况。”一名投资(zi)公司高层人士在(zai)接(jie)管概念新媒体(ti)采访(fang)时指,此刻资金处在避险(xian)情感中,客岁受损于年(nian)夜市,美国贷款利率和(he)通胀率很高的环境(jing)下,假如不克不及获得更高收益(yi),也会选择保住本金平安。  受(shou)制于美联储疯狂加息影响,美国房地产市场正在敏捷转凉。假贷本钱延续上升,加上通胀致使首付储蓄削减,购房者年夜(ye)幅度削减,市场的成交量降落。  显现(xian)在数据上,美国(guo)2022年12月(yue)NAHB房产市场指数为31,为2020年4月以来新低(di)。这一指数是(shi)美国楼市的风向标,首要针对房(fang)产建筑商的决定信念查询拜访,1月这一指数录得35,高于预(yu)期。  汇生国际融(rong)资总裁黄立冲认(ren)为房地产基金(jin)呈现“赎回潮”属正常现(xian)象。“客岁房地产基金假如投资内地和喷鼻港,损掉最年夜(ye),投(tou)资美国也最先损掉(diao)了,是以回撤会(hui)很严重。”他暗示,将来不看好(hao)则会继续(xu)回撤。  也就是说,投资者对将来美国房地产市场其实不乐不雅。“首要是利钱高,地产就不会有好命运。”黄立冲认为(wei),美国会继续震动式地迟缓下跌(die),今朝没有看到年(nian)夜幅反弹的可能性,这个(ge)调剂多是1-2年,要看通胀可否节制住。而(er)上述高层人士(shi)则认为,最年夜的加息幅度已曩昔,接下来可能还有两个季度下跌。  而(er)更恐怖的环境是,不但是美国,包罗英国、新西兰等(deng)在内(nei)的全球多国楼市也呈现较年夜水平下滑。  对此事,您怎样看?  等候您在留言区理性发布卓识。

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